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2021珠海房子值得投资吗?

编辑:搜楼部新房网时间:2021-09-12 09:36点击数:

  2020年,珠海新建商品住宅市场呈现量收缩价格上涨的特征。据合富数据显示,2020年珠海新建商品住宅成交面积为396.08万㎡,比上年减少11.27%,成交平均价格为25230元/㎡,比上年增加10.2%。与广州、惠州等地楼市的“放量价涨”有着明显的不同。
 
2021珠海房子值得投资吗?(图1)
 
  其一,2020年珠海新建商品房供应也是萎缩的,新增供应量约392万㎡,下降2.44%。反观广州等地楼市它们成交量上涨同时,伴随着新增供应大增;
 
  其二,2020年的成交量在过去7年中处于第三高,仅次于2016和2019年两年。所以这个成交量虽有回落,但不算低。
 
  其三,11月份珠海又进一步放宽人才引进和落户条件:学历放宽至大专(高职)、年龄放宽至男性50周岁、女性45周岁。此新政无疑又给珠海楼市带来了不少的新鲜韭菜。
 
  其四,珠海楼市新建商品住房库存周期仅为7个月左右,市场相对紧缺,不存在去库存压力;
 
  此外,过去一年,珠海土地市场火热。
 
  合富数据显示,2020年珠海商住用地供应24宗建面共约330万平方米,同比下降三成以上,成交20宗建面共约284万平方米,同比分别下降28.57%、35.01%。楼面地价则大幅走高,商住成交地块整体平均楼面地价11450元/㎡,同比上涨35.28%。
 
  供给减少、地价飙升,无疑会进一步推动房价上涨预期。11月25日,中海以总价约104.7亿,折合楼面价23281元/平、溢价率约25%拿下珠海新地王,又给本就较热的市场情绪加了一把火。
 
  所以,2021年只要珠海官方不收紧调控,一手房市场大概率还会继续上演“让子弹飞”。
 
  但这并不意味着,你就可以抱着钱、什么都不顾地all in珠海楼市了。毕竟一手房市场再繁荣,盛宴也只是属于开发商的。
 
  下面的信息,同样值得关注。
 
  其一,珠海人民似乎并不缺住房,这与深圳的长期严重短期有着本质性区别。截至2019年底,珠海常住人口突破200万至202.37万人,若按此计算,仅是过去2年,每个珠海常住人口(包括婴儿和老人)就都新增了4平方的住房。
 
  其二,在人口和GDP总量都不占优情况下,珠海一手房均价已高居大湾区第三。
 
  珠海一手房2.5万的成交均价在大湾区内已超过两个万亿GDP城市东莞、佛山,仅次于深圳和广州,其中,横琴、拱北、吉大等板块全年均价均为“4”字头。
 
  真心不算低。
 
  未来继续推高珠海房价的需求和动力又是什么?这点最好想清楚。
 
  其三,较于一手房(一级市场)的火热,二手房(二级市场)就有点压力山大了。
 
  截至2020年底,珠海楼市二手房挂牌量约为1.75万套,从绝对值上看,并不算多。问题是成交量太低。链家数据显示,2020年珠海二手住宅共成交量3060套,二手住宅均价约为21156元/平。
 
  若按此计算,现有二手房挂牌量需要近6年才能去化完,且二手房房价较于一手房房价打了八四折。
 
  换言之,珠海楼市二手房市场严重供给过剩、供大于求,还议不起价。
 
  所以,若你是自住型购房,根据自己实际需求、量力而行即可、性价比怎么高怎么买。
 
  但若你是投资性买房,想在珠海楼市分上一杯羹,最好想明白珠海城市发展和房价上涨逻辑,并重视板块选择。若蒙眼进场、盲目下注,小心被套割肉。
 
  其一,从城市基本面看,这些年,珠海的进步是值得肯定的。从2009年到2019年十年,珠海GDP增长率力压深圳高居大湾区九城之首。
 
  资金总量则是仅次于深圳,位居第二。高增速的资金总量也为珠海火热的楼市提供了一种解释。
 
  近年来其常住人口的增长,也在提速。近两年每年7%的增速更是全国第一,还是很猛的。
 
  截至2019年,珠海人均GDP为16.98万,在大湾区9城内高于广州、仅次于深圳,表现亦可圈可点。
 
  若用一个词来概括珠海的城市基本面和发展,就是“小而精悍”。
 
  其二,大湾区时代,珠海拥有着让其他兄弟城市们羡慕妒忌恨的政策和发展红利。
 
  首先,珠海横琴自贸区是大湾区内三大自贸区之一(另外两个为广州南沙、深圳前海)。在深圳40周年大会重点提及的大湾区四个片区中,有三个在深圳,一个在珠海即横琴粤澳深度合作区。
 
  可见,大湾区时代,珠海不仅享有巨大的发展红利,且占位也很高。
 
  其次,重大公共基础交通的大幅改善,也大大拉进了珠海与广州、深圳、香港等湾区核心城市的距离,而距离的拉进也为这些核心城市人流、钱流涌入珠海,提供了更多可能。
 
  港珠澳大桥,使得珠海成为内地唯一与港澳陆路相连的城市;连接江门黄茅海大桥,预计也将于2024年通车。
 
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